უკანონო მშენებლობები და სამართლებრივი საკითხები
- 2020 წლის 9 მარტის №153 დადგენილებით რომელი ობიექტები ექვემდებარება ლეგალიზებას?
- 1. ლეგალიზებას ექვემდებარება 2007 წლის 1-ელ იანვრამდე უნებართვოდ ან/და პროექტის დარღვევით აშენებული (მშენებლობადამთავრებული) ობიექტები (მაგ. უნებართვო მიშენება) ან მათი ნაწილები (მაგ. უნებართვოდ გამოჭრილი ფანჯრის ღიობი);
მრავალბინიან სახლებზე (კორპუსებზე) უნებართვოდ ან/და პროექტის დარღვევით განხორციელებული დაუმთავრებელი მიშენება-დაშენებები, თუ მშენებლობა დაიწყო 2007 წლის 1-ელ იანვრამდე და მისი დასრულება არ გულისხმობს მიშენების გაზრდას ან/და სართულის (მანსარდის) დამატებას;
2. 500 კვ. მ-მდე საერთო ფართობის მქონე დაუმთავრებელი ინდივიდუალური საცხოვრებელი სახლები (ე. წ. კერძო სახლები), რომელთა მშენებლობა დაიწყო 2007 წლის 1-ელ იანვრამდე, ნულოვან ნიშნულამდე მოწყობის სამუშაოები დასრულებულია და, ამასთანავე, მშენებლობის დამთავრება გათვალისწინებულია არსებულ გაბარიტში (ფართის მატების გარეშე);
3. 2007 წლის 1-ელ იანვრამდე უნებართვოდ ან/და პროექტის დარღვევით აშენებული (მშენებლობადამთავრებული) მრავალბინიანი საცხოვრებელი სახლები (კორპუსები), რომლებზეც აღნიშნული თარიღის შემდეგ განხორციელდა სამშენებლო სამუშაოები ფართის მატების გარეშე.
ამდენად, ნებისმიერ შემთხვევაში უნებართვოდ/პროექტის დარღვევით განხორციელებული მშენებლობის ლეგალიზების სავალდებულო წინაპირობაა, მშენებლობის წარმოება დაწყებული უნდა იყოს 2007 წლამდე, რაც დოკუმენტურად უნდა იქნას დადასტურებული.
- რას ნიშნავს ობიექტის ლეგალიზება?
- ლეგალიზება, კანონის თანახმად, გულისხმობს უკანონოდ (ე. ი. უნებართვოდ ან/და პროექტის დარღვევით) აშენებული ობიექტის/მისი ნაწილის დაკანონებას, საექსპლუატაციოდ ვარგისად აღიარებასა და მის ექსპლუატაციაში მიღებას. ობიექტის ლეგალიზება არ ნიშნავს უფლებამოსილი ორგანოს მიერ შენობა-ნაგებობის მდგრადობასა და სიმტკიცეზე პასუხისმგებლობის აღებას. აღნიშნული რისკის მატარებელია შენობა-ნაგებობის მესაკუთრე.
- რომელი ორგანო იღებს გადაწყვეტილებას ობიექტის ლეგალიზებაზე?
- უნებართვოდ ან/და პროექტის დარღვევით განხორციელებული მშენებლობის ლეგალიზების თაობაზე გადაწყვეტილებას იღებს შესაბამისი მონიციპალიტეტის მშენებლობის ნებართვის გამცემი ორგანო (ქ. თბილისში – სსიპ ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის არქიტექტურის სამსახური) (შემდგომში: უფლებამოსილი ორგანო).
- ვის შეუძლია მოითხოვოს ობიექტის ლეგალიზება?
- ობიექტის ლეგალიზების მოთხოვნის შესახებ განცხადების წარდგენა შეუძლია უკანონოდ აშენებული ობიექტის მესაკუთრეს ან სხვა უფლებამოსილ პირს. უნებართვოდ, ან/და პროექტის დარღვევით აშენებული კორპუსის შემთხვევაში, ლეგალიზების მოთხოვნაზე უფლებამოსილ პირს წარმოადგენს იმ მიწის ნაკვეთ(ებ)ის ერთ-ერთი მესაკუთრე, რომელზეც კორპუსია აშენებული, ან კორპუსის ბინის მესაკუთრე. სხვა თანამესაკუთრეების თანხმობა არ მოითხოვება. ამასთან, ლეგალიზებით ხდება მხოლოდ ობიექტის ფაქტობრივი მდგომარეობის დაკანონება სამშენებლო კუთხით და არა სხვა სამართლებრივი ურთიერთობების რეგულირება (მაგ. საკუთრების საკითხის გადაწყვეტა).
- რა ვადაშია შესაძლებელი ობიექტის ლეგალიზების მოთხოვნა?
- განცხადების წარდგენისათვის დადგენილებით რაიმე ვადა დაწესებული არ არის.
- რა დოკუმენტაციის წარდგენა მოითხოვება ობიექტის ლეგალიზებისათვის?
- განცხადებას უნდა დაერთოს შემდეგი სალეგალიზაციო დოკუმენტაცია:
ა) ტოპოგრაფიული საფუძველი და საპროექტო ტერიტორიების სიტუაციური გეგმა ექსპლიკაციით;
ბ) ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან, საკადასტრო რუკა;
გ) მრავალბინიან სახლებზე მიშენება-დაშენების შემთხვევაში, ბინაზე საკუთრების უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტი (ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან);
დ) ობიექტის არსებული მდგომარეობის ამსახველი არქიტექტურული პროექტი, ხოლო მრავალბინიან საცხოვრებელ სახლებზე დასრულებული მიშენება-დაშენების შემთხვევაში – ობიექტის აზომვითი ნახაზი;
ე) ფოტოსურათები;
ვ) თუ სალეგალიზაციო ობიექტს წარმოადგენს 2007 წლის 1-ელ იანვრამდე უკანონოდ აშენებული კორპუსი ან კორპუსზე 2007 წლის 1-ელ იანვრამდე უკანონოდ დაწყებული და დაუმთავრებელი მიშენება-დაშენება, ზემოაღნიშნულ დოკუმენტებთან ერთად, დამატებით მოითხოვება ობიექტის კონსტრუქციული მდგრადობის შესახებ დასკვნის წარდგენა;
ზ) თუ სალეგალიზაციო ობიექტს წარმოადგენს დაუსრულებელი მშენებლობა (კორპუსზე განხორციელებული დაუმთავრებელი მიშენება-დაშენება ან დაუმთავრებელი კერძო სახლი (იხ. 1-ელი კითხვა, პუნქტი გ) განცხადებას, აგრეთვე, უნდა დაერთოს არქიტექტურული პროექტი, რომლის შესაბამისადაც მოხდება მშენებლობის დასრულება.
- რა დამატებითი მოთხოვნების წაყენება შეუძლია უფლებამოსილ ორგანოს განმცხადებლისთვის?
- თუ ზემოჩამოთვლილი დოკუმენტაციის შესწავლითა და ობიექტის ადგილზე დათვალიერებით შეუძლებელია საკითხის გადაწყვეტა (სალეგალიზაციო ობიექტის კანონმდებლობის მოთხოვნებთან შესაბამისობის დადგენა), ადმინისტრაციულ ორგანოს უფლება აქვს, განმცხადებელს მოსთხოვოს: დამატებითი დოკუმენტებისა და ინფორმაციის წარმოდგენა, ობიექტის/მისი ნაწილის მოპირკეთება/კეთილმოწყობა, ხოლო იმ შემთხვევაში, თუ სალეგალიზაციო ობიექტს წარმოადგენს კორპუსზე განხორციელებული დაუმთავრებელი მიშენება-დაშენება ან დაუმთავრებელი კერძო სახლი, აგრეთვე – სამეზობლო საზღვრის მხარეს მდებარე ღიობის, აივნის, ერკერისა და ტერასის განაშენიანების რეგულირების წესებთან შესაბამისობაში მოყვანა, მითითებული მოთხოვნები უნდა შესრულდეს უფლებამოსილი ორგანოს მიერ განსაზღვრულ გონივრულ ვადაში.
- რა ვადაში უნდა განხორციელდეს დაუსრულებელი მშენებლობის არქიტექტურულ პროექტთან შესაბამისობაში მოყვანა?
- დაუსრულებელი მშენებლობის ლეგალიზების მოთხოვნის შემთხვევაში, უფლებამოსილი ორგანო განმცხადებელს განუსაზღვრავს გონივრულ ვადას (რომელიც არ უნდა აღემატებოდეს 1 წელს) დაუსრულებელი ობიექტის განმცხადებლის მიერ წარდგენილ არქიტექტურულ პროექტთან შესაბამისობაში მოსაყვანად (მშენებლობის დასასრულებლად).
- რა ვადაში მიიღება გადაწყვეტილება ობიექტის ლეგალიზების შესახებ?
- ობიექტის ლეგალიზების თაობაზე გადაწყვეტილება მიიღება განცხადების წარდგენიდან 30 დღის ვადაში. ამასთან, თუ პირს უფლებამოსილი ორგანოს მიერ განესაზღვრა ვადა დამატებითი მოთხოვნების შესასრულებლად ან/და დაუსრულებელი მშენებლობის არქიტექტურულ პროექტთან შესაბამისობაში მოსაყვანად, ობიექტის ლეგალიზების თაობაზე საბოლოო გადაწყვეტილება მიიღება აღნიშნული ვადის გასვლიდან 30 დღეში.
- რა სამართლებრივი შედეგი დგება უფლებამოსილი ორგანოს მიერ გადაწყვეტილების მიუღებლობის ან უარყოფითი გადაწყვეტილების მიღების შემთხვევაში?
- თუ ზემოთ მითითებულ ვადაში უფლებამოსილი ორგანო არ მიიღებს შესაბამის გადაწყვეტილებას, ობიექტი/მისი ნაწილი ჩაითვლება ლეგალიზებულად (პრინციპი „დუმილი თანხმობის ნიშანია“).
უფლებამოსილი ორგანოს მიერ ობიექტის ლეგალიზებაზე უარყოფითი გადაწყვეტილების მიღების შემთხვევაში, შესაბამისი ობიექტის მიმართ გატარდება კანონმდებლობით განსაზღვრული ღონისძიებები (მაგ. ჯარიმისა და დემონტაჟის დაკისრება).
- აქვს თუ არა უფლებამოსილ ორგანოს საკუთარი გადაწყვეტილების დასაბუთების ვალდებულება?
- საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის თანახმად, უფლებამოსილმა ორგანომ სრულყოფილად უნდა გამოიკვლიოს საქმისთვის მნიშვნელობის მქონე ყველა გარემოება, ლეგალიზების ფაქტობრივ-სამართლებრივი საფუძვლები და აღნიშნულის შემდეგ მიიღოს დასაბუთებული გადაწყვეტილება. საჭიროების შემთხვევაში, იგი ვალდებულია, მოისმინოს განმცხადებლის მოსაზრება განსახილველ საკითხთან დაკავშირებით, ადგილზე დათვალიერებით შეამოწმოს სალეგალიზაციო ობიექტის ფაქტობრივი მდგომარეობა, ადმინისტრაციულ წარმოებაში ჩააბას ყველა დაინტერესებული პირი, მოისმინოს მათი განმარტებები და განახორციელოს სხვა ქმედებები, რომლებიც აუცილებელია მოტივირებული, არგუმენტირებული და კვალიფიციური გადაწყვეტილების მისაღებად.
- დასაშვებია თუ არა ობიექტის ლეგალიზება, თუ სალეგალიზაციო ფართმა განიცადა გარკვეული სახეცვლილება 2007 წლის 1-ელი იანვრის შემდგომ?
- სალეგალიზაციო ობიექტზე განხორციელებული რემონტი – შეკეთება, მოპირკეთება, აღჭურვა, მშენებლობის ნებართვის გამცემი ორგანოს თანხმობით ნაწარმოები I კლასის სამშენებლო სამუშაოები, ობიექტის ავარიული მდგომარეობის გამოსწორების მიზნით 2007 წლის 1-ელი იანვრის შემდგომ განხორციელებული გამაგრებითი სამუშაოები (ფართის მატების გარეშე) არ წარმოადგენს ლეგალიზების დამაბრკოლებელ გარემოებას.
- რა შეღავათი ვრცელდება იმ დაუმთავრებელ ობიექტებზე, რომელთა მშენებლობა ვერ დასრულდა დადგენილ ვადაში/დადგენილი პირობებით?
- თუ ზემოაღნიშნული ობიექტების მშენებლობა დასრულდება მშენებლობის ნებართვის გამცემი ორგანოს მიერ განსაზღვრული ახალი ვადისა და პირობების მიხედვით, მაგრამ არაუგვიანეს 2020 წლის 10 სექტემბრისა, დარღვევა ჩაითვლება საპატიოდ და ობიექტის შემდგომი ლეგალიზება განხორციელდება დადგენილების შესაბამისად.
ტელ: 555 75-04-45
გთხოვთ, შეკითხვები გამოაგზავნოთ
გაზეთის ელექტრონულ ფოსტაზე:
საერტოგაზეტი@ყაჰოო.ცომ
